부동산 행정

부동산 소유주를 위한 토지 분할 완벽 가이드

노양호 행정사 2025. 5. 12. 11:02

안녕하세요?  복잡한 행정을 단순하게 연결하는 링크24 행정사 사무소 노양호입니다.

 

오늘은 최근 상담을 진행했던 토지분할 사례를 통해 토지분할의 개념부터 절차, 그리고 전문가의 도움이 필요한 이유까지 상세히 알려드리고자 합니다.

 

 

 

의뢰인 A씨의 사례로 보는 토지분할

 

지난주, 경기도 용인에 약 1,000㎡ 규모의 토지를 소유하고 계신 A씨가 저희 사무실을 찾아오셨습니다. A씨는 자녀 두 명에게 토지를 나누어 증여하고 싶다는 계획을 가지고 계셨는데, 어떻게 토지를 분할하고 절차는 어떻게 진행해야 하는지 막막하셨습니다.

A씨의 고민은 많은 토지 소유자분들이 가지고 계신 궁금증이기도 합니다. 그래서 오늘은 토지분할에 대한 궁금증을 풀어드리겠습니다.

 

 

 

토지분할이란 무엇인가?

 

토지분할은 하의 필지(토지 단위)를 둘 이상의 필지로 나누는 행정절차입니다. 법적으로는 '토지의 분할에 관한 등기'라고 하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 등 관련 법령에 따라 진행됩니다.

토지분할이 필요한 대표적인 경우는 아래와 같습니다.

  • 상속이나 증여를 위해 토지를 나눌 때
  • 토지 일부를 매각하고자 할 때
  • 토지 활용도를 높이기 위해 용도별로 나눌 때
  • 공동 소유자 간 토지를 분할할 때

 

 

 

토지분할 가능 여부 사전 확인

 

A씨의 경우처럼 토지를 분할하기 전에 해당 토지가 분할 가능한지 확인하는 것이 중요합니다. 토지분할은 아래와 같은 제한이 있을 수 있습니다:

  1. 최소 분할 면적 제한: 지역과 용도지역에 따라 최소 분할 면적이 정해져 있습니다. 예를 들어 주거지역은 60㎡, 상업지역은 150㎡, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡ 이상이어야 합니다.
  2. 도로 접면 조건: 분할된 각 필지는 도로에 일정 너비 이상 접해야 합니다. 건축법에 따라 일반적으로 2m 이상의 도로에 접해야 합니다.
  3. 개발제한구역, 농지, 산지 등: 특별한 용도로 지정된 토지는 분할에 추가 제한이 있을 수 있습니다.

 

 

 

토지분할 신청 절차

 

A씨의 토지는 다행히 분할 가능한 조건을 갖추고 있었습니다. 토지분할 절차는 다음과 같습니다:

1. 분할측량 신청

첫 단계는 한국국토정보공사(LX) 또는 민간 측량업체에 분할측량을 의뢰하는 것입니다. A씨는 제 조언에 따라 정확한 측량을 위해 LX공사에 의뢰하셨습니다.

준비서류: 토지소유자 신분증, 토지분할 계획도, 토지대장, 등기부등본 등

2. 토지분할 허가 신청

측량이 완료되면 관할 시청이나 구청에 토지분할 허가를 신청합니다. 이 과정에서 행정사인 제가 A씨를 대리하여 모든 서류를 준비하고 신청했습니다.

제출서류: 토지분할허가신청서, 분할측량성과도, 토지이용계획확인서, 토지대장등본, 토지소유증명서류(등기부등본) 등

3. 토지분할 등기 신청

토지분할 허가가 나면 관할 등기소에 토지분할등기를 신청합니다. 이 과정에서도 제가 A씨를 대리하여 진행했습니다.

제출서류: 토지분할등기신청서, 토지분할허가서, 분할측량성과도, 등기권리증 또는 등기필증, 토지소유자 신분증 등

 

 

 

전문가의 도움이 필요한 이유

 

A씨는 처음에 직접 진행하려 하셨지만, 복잡한 법규와 절차에 난항을 겪으셨습니다. 토지분할은 단순해 보여도 여러 법률과 규정이 얽혀 있어 전문가의 도움이 필요한 영역입니다.

행정사는 다음과 같은 도움을 드립니다:

  • 토지 분할 가능 여부 사전 검토
  • 최적의 분할 방법 제안
  • 필요한 모든 서류 준비 및 대행
  • 관공서 방문 및 신청 대행
  • 발생할 수 있는 문제 예방 및 해결

 

 

결과: 성공적인 토지분할

 

A씨의 경우, 처음 상담부터 등기 완료까지 약 3주가 소요되었습니다. 이제 A씨는 두 자녀에게 각각 500㎡씩 증여할 수 있게 되었고, 증여세 절감 방안까지 함께 상담해 드렸습니다.

 

 

마치며

 

토지분할은 재산권 행사의 중요한 방법 중 하나입니다. 하지만 관련 법규와 절차가 복잡하여 전문가의 도움이 필요한 영역입니다. 저희 행정사사무소는 항상 의뢰인의 입장에서 최선의 방법과 해결책을 찾아드리겠습니다.

토지분할이나 다른 부동산 관련 궁금한 점이 있으시면 언제든 연락주세요. 첫 상담은 무료로 진행해 드립니다.

 

 

상담 안내

 

1. 비대면 상담 

  - 상담 채널 : 전화, 문자메시지, 카카오채널, 네이버톡톡 등

  - 평일 및 주말 : 08:00~21:00

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2. 대면 상담 :  송파구 사무소 및 출장 상담 가능 [예약 필수]

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3. 업무 미팅 등으로 연락이 되지 않는 경우, 상담 채널에 메시지를 남겨주시면 확인 후 신속하게 연락드리겠습니다.

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링크24행정사 사무소는 전국적으로 행정법률 상담서비스(비대면가능)를 제공하며, 문의하시면 신속하고 정확하게 안내해 드리겠습니다.

 

 

사무실 위치 (송파구 문정동 문정혜리움써밋타워 1202호)​

 

 

문의사항 (아래에 간단히 작성해주시면 연락드리겠습니다.)

https://docs.google.com/forms/d/1AfeZtye_yIqtjjrvBBWzRfOd_5jCQR-adkZgyxhQWDU/edit

 

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