공유수면 점용·사용 허가의 모든 것 : 대상, 권리종류 등

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부동산 전문 행정사

최근 해안가 개발이나 수상시설 설치, 양식업 등 다양한 사업이 확대되면서 공유수면을 활용하려는 수요가 지속적으로 증가하고 있습니다. 그러나 공유수면은 개인의 소유가 아닌 공공의 자산으로, 국가 또는 지방자치단체가 관리하는 영역입니다.

이 때문에 사업자가 이를 사적으로 사용하려면 반드시 법적 절차에 따른 허가를 받아야 하며, 이를 간과할 경우 원상복구 명령이나 이행강제금, 나아가 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.

실무 현장에서는 “일단 설치부터 하고 나중에 허가를 받겠다”는 접근이 가장 위험한 사례로 꼽히며, 실제로 이러한 방식은 대부분 불허 또는 강제철거로 이어지는 경우가 많습니다. 따라서 공유수면을 활용한 사업을 계획하고 있다면, 초기 단계부터 허가 가능성 검토가 필수적입니다.

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이번 포스팅에서는 공유수면 점용, 사용, 승인/허가 신청의 절차 등에 대해 꼭 알아야할 정보들에 대해 공유하도록 하겠습니다.

공유수면 사용 허가

공유수면의 개념과 범위 

공유수면은 우리가 흔히 생각하는 바다뿐만 아니라, 그 범위가 상당히 넓습니다. 법에서는 바다와 바닷가를 포함하여 하천, 호소, 구거 등 공공용으로 사용되는 수면을 모두 공유수면으로 규정하고 있습니다. 

예를 들어 해안 인근의 갯벌이나 방파제 주변, 하천의 일부 구간, 심지어 농업용 수로 일부까지도 공유수면으로 판단될 수 있습니다. 이러한 특성 때문에 현장에서는 “토지로 보이지만 실제로는 공유수면에 해당하는 경우”가 적지 않으며, 이 부분에서 허가 문제나 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

결국 공유수면 여부는 단순한 육안 판단이 아니라 법적 기준과 지적자료를 통해 정확히 확인해야 하는 영역입니다.

공유수면 사용 허가

점용과 사용의 차이, 그리고 허가 대상 행위 

공유수면을 이용하는 행위는 크게 점용과 사용으로 나뉩니다. 점용은 일정 공간을 배타적으로 차지하여 사용하는 개념이고, 사용은 비교적 비배타적인 이용을 의미합니다.

예를 들어 부두나 교량, 수상건축물과 같은 구조물을 설치하는 경우는 점용에 해당하고, 물을 끌어 쓰거나 바닥을 준설하는 행위는 사용에 해당합니다. 그러나 실무에서는 이 둘을 엄격히 구분하기보다는, 공유수면에 영향을 미치는 대부분의 행위가 허가 대상이라는 점을 중심으로 이해하는 것이 중요합니다.

법에서는 구조물 설치, 굴착, 준설, 토사 채취, 양식, 물의 취수 및 방류 등 다양한 행위를 허가 대상으로 규정하고 있으며 , 사실상 공유수면의 형태나 기능에 변화를 주는 행위는 거의 모두 포함된다고 보아야 합니다. 이 때문에 단순한 배수관 설치나 임시 구조물 설치와 같은 행위도 허가 대상이 되는 경우가 많아, 사전에 반드시 검토가 필요합니다.

공유수면 사용 허가

공유수면 점용·사용 허가 절차의 흐름 

허가 절차는 형식적으로 보면 비교적 단순해 보이지만, 실제로는 여러 이해관계가 얽혀 있어 상당한 준비가 요구됩니다.

먼저 해당 지역이 공유수면인지, 그리고 어느 기관이 관리하는지를 확인하는 단계가 선행되어야 합니다. 이후 사업계획서와 설계도, 위치도 등 관련 서류를 준비하여 관할 공유수면관리청에 신청하게 됩니다.

이 과정에서 중요한 것은 단순히 서류를 제출하는 것이 아니라, 사업 내용이 환경이나 어업, 주변 토지 이용에 어떤 영향을 미치는지를 충분히 설명하는 것입니다. 특히 관계 행정기관과의 협의 과정에서 사업의 타당성과 영향 여부가 집중적으로 검토되며, 필요에 따라 어업인이나 인접 토지 소유자 등의 의견을 수렴하는 절차도 진행됩니다.

결과적으로 허가는 단순한 행정 처리라기보다, 공공성과 사업성 사이의 균형을 판단하는 과정이라고 이해하는 것이 적절합니다.

공유수면 점용 사용 허가 신청서

실무에서 가장 많이 문제되는 쟁점 

공유수면 허가에서 가장 빈번하게 문제가 되는 부분은 권리관계와 환경 영향입니다.

특히 어업권이 설정되어 있는 지역에서는 해당 권리자의 동의가 사실상 필수적인 요소로 작용하며, 이 부분이 해결되지 않으면 허가 자체가 어려워지는 경우가 많습니다. 또한 환경영향, 해양생태계 훼손 가능성, 경관 문제 등도 중요한 판단 기준으로 작용합니다.

이와 함께 허가기간 역시 중요한 요소입니다. 구조물의 경우 최대 30년까지 허용될 수 있지만, 일반적인 사용은 상대적으로 짧은 기간으로 제한되기 때문에 사업 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

무엇보다 중요한 점은 무단 점용에 대한 리스크입니다. 허가 없이 시설을 설치하거나 공유수면을 사용할 경우, 단순 과태료 수준이 아니라 원상복구 명령과 강제금이 반복적으로 부과될 수 있으며, 경우에 따라 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.

따라서 “사후 정리”가 아니라 “사전 허가”라는 접근이 반드시 필요합니다.

공유수면 사용 허가

마무리 제언 

공유수면 점용·사용 허가는 단순한 행정 절차를 넘어, 공공자원의 이용에 대한 엄격한 법적 통제 영역에 해당합니다. 특히 권리관계와 환경 요소가 복합적으로 작용하기 때문에, 사업 초기 단계에서부터 전문적인 검토 없이 진행하는 것은 매우 큰 리스크를 수반합니다.

실무적으로는 허가 가능성을 먼저 판단한 후 사업을 설계하는 것이 가장 안전한 접근이며, 이를 통해 불필요한 시간과 비용을 줄일 수 있습니다. 공유수면 점용·사용 허가, 매립, 인허가 전반에 대해 보다 구체적인 검토가 필요하신 경우에는링크24 행정사 사무소로 언제든 문의하시기 바랍니다.

공유수면 점용 허가

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