농업인 모자간 농지•주택 "증여 계약서" 작성 사례

 

안녕하세요?  복잡한 행정을 단순하게 연결하는 링크24 행정사 사무소 노양호입니다.

 

“모친으로부터 농지를 포함한 주택과 토지를 증여받고자 하는데, 등기필증이 화재로 소실되었어요. 그래도 증여가 가능할까요?”

얼마 전 대상 물건이 경기도 남양주시에 위치한 의뢰인으로부터 상담 전화가 왔습니다. 이런 상황은 생각보다 흔히 발생합니다.
이번 글에서는 등기필증이 없는 상태에서 토지 및 주택의 소유권을 이전하는 방법과 함께, 농업인 가족에게 중요한 증여세 감면 혜택을 받기 위한 구체적인 요건들을 자세히 설명해 드리고자 합니다. 이 글을 통해 농업인 가족 여러분께서 현명하고 성공적인 증여 계획을 세우시는 데 도움이 되기를 바랍니다.

 

 

 

 

등기필증 없이 소유권 이전하는 3가지 방법

 

1. 법적 근거와 절차 :

등기필증 없이도 소유권 이전이 가능합니다. 단, 다음 중 하나의 방법을 선택해야 합니다.

• 방법 1: 모친이 등기소에 직접 방문해 신분증(주민등록증 등)으로 본인 확인 후 등기 신청.
• 방법 2: 법무사가 모친의 위임장을 받아 공증절차를 거친 후 대리 신청.
• 방법 3: 화재 신고증 등 분실 사유 증명서류를 첨부해 등기소에 신청.
  
  

2. 필수 제출 서류

•  모친의 가족관계증명서, 주민등록등본, 기본증명서
• 농업경영체 등록확인서(아들 명의)
• 부동산 등기사항증명서(최신 발급본)
• 기타 서류

 

 

 

 

농업경영체 등록자 증여세 100% 감면 요건

 

1. 증여자(모친) 조건

• 3년 이상 자경 농업인: 증여일 기준 소급해 3년 이상 해당 농지에서 직접 농사.
• 거주 요건: 농지 소재지 또는 직선거리 30km 이내 거주.
• 소득 제한: 농업 외 소득(근로·사업소득)이 연 3,700만 원 미만.

2. 수증자(아들) 조건

• 만 18세 이상: 증여 당시 18세 이상의 직계비속.
• 5년 경작 약정: 증여세 신고기한(증여일 +3개월)까지 농업경영체 유지 및 5년간 영농 지속.
• 면적 제한: 농지 4만 ㎡(약 12,100평) 이내.

3. 감면 규모

• 5년간 최대 1억 원: 감면액 누적 합산 1억 원 한도.
• 추징 조건: 5년 내 농지 양도 또는 경작 중단 시 감면세액 전액 환수

 

 

 

 

증여세 절감을 위한 3단계 전략

 

STEP 1: 화재 피해 문서 확보

• 소방서에서 화재 발생 확인서 발급받아 등기소에 제출.
• 농지 특성상 농업용 시설 피해 증명서 추가 제출 시 세무서 검토 유리.

STEP 2: 분할 증여 활용

• 10년 단위로 농지 분할 증여 → 증여세 누적 과세 방지
• 예시: 2025년 3,000㎡ 증여 → 2035년 3,000㎡ 추가 증여
  
  

STEP 3: 양도세 연계 계획

• 증여세 감면받은 농지 양도 시 취득가액 공시지가 적용 가능.
• 예시: 공시지가 1억 원 농지를 3억 원에 매각 → 양도소득 2억 원 대신 0원 과세

 

 

 

 

주의해야 할 3가지 리스크

 

1. 거주 요건 위반: 아들이 농지에서 30km 이내 거주하지 않을 경우 감면 취소.
2. 소득 초과: 아들의 비농업 소득이 3,700만 원 넘을 시 농업 종사자로 인정 안 됨.
3. 등기필증 재발급 불가: 향후 재매각 시 동일 절차 반복 필요

 

 

 

 

마무리 및 조언

 

농지 증여는 등기필증 분실 대처와 증여세 요건 충족을 동시에 해결해야 하는 복합 문제입니다. 농업경영체 등록된 아들의 경우 5년간 1억 원 감면을 반드시 활용해야 하며, 화재 피해 문서를 철저히 준비해 등기 절차를 원활히 진행해야 합니다. 모친의 자경 기간과 아들의 소득 상황을 정확히 점검하는 것이 최우선 과제입니다.

 

 

상담 안내

 

1. 비대면 상담 : 상담채널(전화, 문자메시지, 카카오채널, 네이버톡톡 등), 상담시간(평일 및 주말 : 08:00~21:00)
2. 대면 상담 :  송파구 사무소 및 출장 상담 가능 [예약 필수]
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사무실 위치

(송파구 문정동 문정혜리움써밋타워 1202호)​

 

 

 

 

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문의사항

(아래에 간단히 작성해 주시면 연락드리겠습니다.)

 

https://docs.google.com/forms/d/1AfeZtye_yIqtjjrvBBWzRfOd_5jCQR-adkZgyxhQWDU/edit

무엇이든 문의하세요.(링크24 행정사)

 

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