보전산지를 준보전산지로 변경하려면?

 

안녕하세요?  복잡한 행정을 단순하게 연결하는 링크24 행정사 사무소 노양호입니다.

 

토지 활용도를 높이기 위해 보전산지를 준보전산지로 변경하고자 하는 의뢰가 점점 증가하고 있습니다. 특히 남양주시와 같은 수도권 지역은 개발 압력과 보전 필요성이 공존하는 만큼 신중하고 체계적인 접근이 요구됩니다.

아래의 보도자료와 같이 신속한 행정절차 이행 및 지방자치단체의 자율성 제고를 위하여 산림청은 3만㎡ 미만 보전산지 해제 권한을 시ㆍ도지사에게 위임하는 동시에 중앙산지관리위원회의 심의 권한을 시ㆍ도 지방산지관리위원회에 위임하는 것으로 변경되었지만, 토지 소유주들은 복잡하고 까다로운 산지관리법 때문에 아직도 막막하게 느끼시는 분들이 많습니다.​

https://www.forest.go.kr/kfsweb/cop/bbs/selectBoardArticle.do?nttId=3193398&bbsId=BBSMSTR_1036&pageUnit=10&pageIndex=22&searchtitle=title&searchcont=&searchkey=&searchwriter=&searchWrd=&ctgryLrcls=&ctgryMdcls=&ctgrySmcls=&ntcStartDt=&ntcEndDt=&mn=NKFS_04_02_01&orgId=

 

 

최근 남양주 농림지역의 보전산지(임업용산지)를 소유하고 있는 소유주께서 보전산지 해제에 관한 문의가 있어서, 이번 글에서는 보전산지와 준보전산지의 개념 차이부터 변경을 위한 인허가 요건, 절차, 유의사항까지 실무 중심으로 안내드립니다.

 

보전산지와 준보전산지란? 

산지는 「산지관리법」에 따라 ‘보전산지’와 ‘준보전산지’로 구분됩니다.
이는 산림의 보전 정도에 따라 산지의 개발 가능성을 구분한 제도입니다.

 

구분	보전산지	준보전산지
목적	산림 보전 중심	일부 개발 가능
행위 제한	대부분 개발 금지	조건부 허용
주관 부서	산림청 또는 지방자치단체	동일
용도 변경 가능성	매우 제한적	상대적으로 용이

 

보전산지는 수원 함양, 산림 보호 등 공익적 기능이 높은 산지를 말하며, 함부로 개발이 불가능합니다. 반면, 준보전산지는 제한적인 조건하에 일부 개발이 허용되어 실질적 활용도가 높습니다.

 

 

 

 

왜 보전산지를 준보전산지로 변경하려 할까요? 

보전산지는 건축물 설치, 공장 설립, 농지 전용 등 다양한 토지 이용이 제한됩니다. 이에 따라 다음과 같은 목적을 위해 준보전산지로의 변경 수요가 발생합니다.

• 건축 허가 또는 공장 등록을 위한 전제조건 마련
  
• 농업시설, 태양광 발전 등의 입지 확보
• 매각 시 토지 가치 향상
• 개발행위 인허가 추진 가능성 확대

 

 

 

 

보전산지 변경 요건 

보전산지를 준보전산지로 변경하려면 다음의 요건을 충족해야 합니다.

 

① 타당성 입증

• 변경 사유가 구체적이고 실현 가능해야 하며, 개발 목적과의 합리성이 요구됩니다.

 

② 산지 이용계획 수립

• 용역기관을 통한 기술검토 및 계획서 작성 필요

 

③ 환경 훼손 최소화

• 주변 자연환경과 조화를 이루어야 하며, 법적 보호지역과의 충돌이 없어야 합니다.

 

④ 관련법령 검토

• 「산지관리법」 외에도 「수도권정비계획법」, 「국토계획법」, 「환경영향평가법」 등에 저촉되지 않아야 함

 

⑤ 공익성 저해 요소가 없어야 함

• 산림 보호, 재해 예방 등 공익적 기능을 훼손하지 않아야 합니다.

 

 

 

 

변경 절차

보전산지를 준보전산지로 변경하는 절차는 다음과 같습니다.

 

1. 사전 검토 및 자문
   • 해당 지자체 산림과 또는 관할 산림청과 상담 진행
   • GIS 기반 산지정보시스템을 활용해 토지 현황 분석
2. 산지 용도구분 변경 신청
   • 변경신청서, 토지이용계획도, 임상도, 경사도 등 첨부
   • 필요시 산림기술용역기관의 자문서 제출
3. 심의 및 검토
   • 지방산지관리위원회 또는 산림청 심의 대상일 경우 일정 소요
4. 인가 및 고시
   • 용도구분 변경 인가 시 고시 절차 진행
   • 변경이 확정되면 준보전산지로 지적도 및 관리대장에 반영
5. 후속 인허가 연계
   • 산지전용허가, 개발행위허가, 건축허가 등 절차 연계 가능

 

 

 

 

예외 사항 및 유의점 

보전산지 변경은 모든 경우에 가능한 것이 아니며, 아래와 같은 예외 및 유의사항이 존재합니다.

 

• 상수원보호구역, 문화재보호구역, 자연환경보전지역 등과 중복되는 경우는 원칙적으로 불허
  
  
• 남양주시 등 수도권 지역은 환경 및 교통 여건상 수도권정비계획법의 규제를 받을 수 있음
  
  
• 변경 후에도 반드시 산지전용허가 등 별도의 인허가를 받아야 실제 이용 가능
  
  
• 변경신청에 허위자료 제출 또는 사실과 다른 용도로 이용 시, 처벌 또는 인가 취소 가능성 존재

 

 

 

 

결론 및 실무 조언 

 

보전산지를 준보전산지로 변경하는 과정은 단순한 신청만으로 되는 것이 아니라, 법률적 검토, 입지 분석, 환경영향 검토 등 종합적인 판단이 요구됩니다. 특히 수도권 지역은 각종 중첩규제로 인해 사전에 면밀한 사전 검토가 필수이며, 인허가 실무에 능숙한 전문가의 도움을 받는 것이 효율적입니다.

 

저희 링크24 행정사 사무소는 산지 변경, 개발행위 허가, 산지전용 인허가 등 토지 관련 행정절차를 원스톱으로 대행하고 있습니다. 남양주를 비롯한 수도권 지역의 보전산지 활용을 계획하고 있다면, 지금 바로 상담을 받아보시기 바랍니다.

 

상담 안내

 

1. 비대면 상담 : 상담채널(전화, 문자메시지, 카카오채널, 네이버톡톡 등), 상담시간(평일 및 주말 : 08:00~21:00)
2. 대면 상담 :  송파구 사무소 및 출장 상담 가능 [예약 필수]
3. 업무 미팅 등으로 연락이 되지 않는 경우, 상담 채널에 메시지를 남겨주시면 확인 후 신속하게 연락드리겠습니다.

​​

링크24행정사 사무소는 전국적으로 행정법률 상담서비스(비대면가능)를 제공하며, 문의하시면 신속하고 정확하게 안내해 드리겠습니다.

 

 

---

사무실 위치

(송파구 문정동 문정혜리움써밋타워 1202호)​

 

 

 

 

---

문의사항

(아래에 간단히 작성해 주시면 연락드리겠습니다.)

 

https://docs.google.com/forms/d/1AfeZtye_yIqtjjrvBBWzRfOd_5jCQR-adkZgyxhQWDU/edit

무엇이든 문의하세요.(링크24 행정사)

 

---