집합건물 관리인 맡을 사람이 없을 때, 관리단 설립 방법

안녕하세요?  복잡한 행정을 단순하게 연결하는 링크24 행정사 사무소 노양호입니다.

집합건물관리단 설립

최근 서울에 위치한 20개 호실 규모의 상가 구분소유자분들께서 저희 사무소로 뜻깊은 상담을 요청해 오셨습니다. 상담의 주된 내용은 "상가의 효율적인 건물 관리와 투명한 회계 처리를 위해 집합건물관리단을 정식으로 출범시키고 싶은데, 구분소유자들 중 아무도 관리인(대표자)을 맡고 싶어 하지 않아 설립 절차가 멈춰 있다"는 것이었습니다.

생업에 바쁘고 이해관계가 얽혀 있는 상황에서, 무보수나 적은 수당으로 무거운 법적 책임이 따르는 대표직을 꺼리는 것은 어찌 보면 당연한 일입니다. 

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이번 포스팅에서는 이처럼 관리인을 희망하는 사람이 없을 때, 합법적이고 효율적으로 집합건물관리단을 설립하는 방법에 대해 행정사의 시선으로 자세히 안내해 드리겠습니다.

집합건물관리단 설립

집합건물관리단의 설립 요건 

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)’ 제23조에 따르면, 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설 관리를 목적으로 하는 '관리단'이 법률상 당연히 설립됩니다.

즉, 별도의 설립 등기 없이도 존재 자체는 성립하지만, 실질적으로 관리비 통장을 개설하고 용역 계약을 체결하는 등 단체로서의 기능을 수행하기 위해서는 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하고, 자치 규약을 설정한 뒤 세무서로부터 고유번호증을 발급받는 절차를 거쳐야만 합니다.

집합건물관리단 설립

핵심 해결책: 관리인은 '구분소유자'가 아니어도 됩니다. 

아무도 대표자를 맡지 않으려 할 때의 해결책은 의외로 간단합니다. 집합건물법 제24조 제2항에서는 "관리인은 구분소유자일 필요가 없다"고 명확히 규정하고 있습니다.

반드시 상가 소유자 중에서 관리인을 뽑아야 하는 것이 아니므로, 상가 내 입점해 있는 임차인, 외부의 전문 건물관리업체, 혹은 행정사와 같은 제3의 전문가를 관리인으로 선임하는 것이 법적으로 완벽히 가능합니다. 오히려 외부 전문가나 전문 업체를 관리인으로 선임할 경우, 이웃 간의 불필요한 마찰을 줄이고 보다 공정하고 체계적인 회계 및 시설 관리를 도모할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

집합건물관리단 설립 절차

집합건물관리단 설립 및 관리인 선임 절차 

관리단을 공식적으로 출범시키는 절차는 엄격한 법적 요건을 준수해야 합니다.

1. 집회 소집
   
   구분소유자의 5분의 1 이상의 동의를 얻어 관리단집회를 소집합니다. 집회 개최 1주일 전까지 회의 목적사항(관리인 선임 등)을 명시하여 모든 구분소유자에게 소집통지서를 발송해야 합니다.
   
   
   
2. 집회 개최 및 결의
   
   관리인 선임 안건은 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유부분 면적 비율)의 과반수 찬성으로 의결됩니다. 현실적으로 전원 참석이 어려우므로, 적법한 양식의 '서면결의서'나 '대리인 위임장'을 사전에 징구하는 것이 핵심입니다.
   
   
   
3. 고유번호증 발급
   
   결의가 완료되면 집회 의사록, 서면결의서, 취임승낙서 등을 첨부하여 관할 세무서에 신고하고 단체 고유번호증을 발급받아 관리단 명의의 통장을 개설합니다.
   
   

집합건물관리단 관리규약

관리인의 의무와 권한 

선임된 관리인은 관리단을 대표하여 건물의 보존·관리 및 변경에 관한 모든 행위를 수행합니다. 

관리비의 청구 및 수령, 공용부분의 보존, 하자에 대한 조치, 매년 1회 이상 정기 관리단집회를 소집하여 관리 현황과 회계 내역을 보고할 법적 의무를 지게 됩니다. 최근 법 개정으로 일정 규모 이상의 집합건물은 회계감사 의무도 부여됩니다.

집합건물관리단 관리인 선임 승낙서

마무리 제언 

집합건물관리단을 설립하는 과정은 소집 통지 절차부터 위임장 및 서면결의서의 요건 확인, 의사록 작성까지 단 하나의 법적 흠결이라도 발생하면 추후 ‘결의무효확인 소송’ 등 심각한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 특히 대표자를 맡을 사람이 없어 절차가 지연되고 있다면, 제3자 관리인 선임 등 유연하고 합법적인 컨설팅이 반드시 필요합니다.

집합건물의 효율적인 관리와 가치 상승을 원하신다면, 설립 절차의 막막함부터 외부 관리인 선임 문제까지, 해결이 필요하시다면 언제든 '링크24 행정사 사무소'로 문의해 주시기 바랍니다. 수많은 사례를 통해 축적된 전문성을 바탕으로, 여러분의 집합건물이 투명하고 안정적으로 운영될 수 있도록 완벽한 행정 법률 솔루션을 제공해 드리겠습니다.

집합건물관리단 고유번호증

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집합건물관리단 설립

 

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