임차인 피해 줄이는 위반건축물 제도개선, 꼭 알아야 할 포인트

 

안녕하세요?  복잡한 행정을 단순하게 연결하는 링크24 행정사 사무소 노양호입니다.

토지 인허가

 

최근 불법가설건축물이나 위반건축물에 대한 문의가 늘어하고 있습니다. 특히 이행강제금의 강화 및 임대차 시장에서의 금융 제한 등으로 인해 선의의 피해를 입는 사례가 늘어나면서 건축주의 불안감이 커지고 있습니다. 

이러한 배경 속에서 국토교통부는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 발표하며 구조적 문제 해결을 위한 전문가적 접근을 제시했습니다.

 

https://www.mk.co.kr/news/politics/11434265

과태료 물던 불법건축물 … 정부, 11년 만에 양성화 - 매일경제

 

---

 

오늘 포스팅에서는 내년부터 시행하게 될 「위반건축물 합리적 관리방안」 및 대처 방법에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.

위반 건축물 제도 개선

 

 

위반건축물이란 무엇일까? 

‘위반건축물’이란 건축법에 따른 허가나 신고 절차를 거치지 않고 건축물의 구조나 용도를 변경한 건물을 말합니다.

예를 들어, 베란다를 확장하거나, 옥상 위에 무단으로 옥탑방을 올리거나, 근린생활시설을 주거용으로 개조하는 경우 등이 대표적인 사례입니다. 국토교통부 조사에 따르면 2024년 기준 전국에 약 14만 8천 동의 위반건축물이 존재하며, 그중 절반 이상이 단독·다가구주택 같은 소규모 주거용 건물입니다. 특히 서울과 경기 등 수도권에 집중되어 있어, 도시 주거환경에도 큰 영향을 주고 있습니다.

 

위반 건축물 유형

 

 

관리방안의 핵심: 투트랙(Two-Track) 전략

정부의 관리방안은 크게 두 가지 축으로 진행됩니다. 첫째, 이미 존재하는 주거용 위반건축물에 대한 한시적 양성화(합법화) 기회를 제공하여 국민의 주거 불안을 해소하고. 둘째, 불법 건축 행위를 사전에 예방하고 단속의 실효성을 높이는 시스템을 구축하여 신규 위반 발생을 근절하는 것입니다.

위반 건축물 제도 개선 기본 방향

 

 

즉각적 구제: 특정건축물 정리법 시행 추진

가장 주목할 만한 부분은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 조속한 제정 및 시행입니다. 이 한시법은 주로 서민 주거와 관련된 소규모 위반건축물을 대상으로 합니다.

• 양성화 대상: 통상적으로 소규모 주거용 건축물 중 일정 기준(연면적 및 전용면적 기준) 이하이며, 구조·위생·방화 등 안전 기준에 현저한 지장이 없는 건물이 대상이 됩니다.
  
  
• 주요 목적: 주거용 건물의 경우 임차인이나 매수인이 위반 사실을 모르고 계약했다가 전세보증금 대출이나 보증보험 가입 제한 등으로 피해를 보는 경우가 많아, 이들의 재산권 보호와 주거 안정을 지원하는 데 주안점을 둡니다.

※ 특정건축물 정리법은 '26년 시행을 목표로 추진될 예정이며, 이를 통해 불법을 인지하지 못했던 소유자나 임차인에게 일시적인 구제책이 마련될 것으로 기대됩니다.

위반 건축물

 

 

근본적 개선: 불법 예방 및 단속 시스템 강화

정부는 불법 행위가 경제적 이득이 되는 현재의 구조를 근본적으로 차단하는 조치도 추진합니다.


① 현실에 맞는 건축 규제 완화

현실적인 필요성을 반영하여 규제 자체를 합리화합니다. 예를 들어, 정북 방향 일조사선 후퇴 기준 완화를 검토하고, 비가림 지붕이나 보일러실 등 소규모 시설에 대한 면적 산정 특례를 신설하여 불필요한 위반 발생을 줄입니다.


② 매매·임대차 시장 투명성 제고

공인중개사가 계약 시 건축물대장의 위반 사항을 필수적으로 제시하도록 법적 근거를 마련하고, 건축물대장에 위반 사항 기재를 확대하여 거래의 투명성을 높입니다. 또한, AI 기술을 활용한 항공사진 분석 시스템을 개발하여 전국 건축물의 외부 위반 행위를 선제적으로 단속할 수 있는 환경을 조성합니다.


③ 이행강제금 실효성 확보 및 시정 지원

이행강제금 납부를 수익 활동의 '비용'으로 인식하는 구조를 깨기 위해, 모든 지자체에서 위반사항 시정 완료 시까지 이행강제금을 반복 부과하는 것을 의무화하도록 제도를 강화합니다. 반면, 소규모 위반건축물의 원상복구를 유도하기 위해 해체 인허가 절차를 간소화하고, 표준 해체계획서 양식을 보급하는 등 시정 부담을 완화하는 방안도 함께 추진됩니다.

위반 건축물 제도 개선 추진 방안

마무리 제언

위반건축물 관리방안은 기존 건축법과 특정조치법, 그리고 다양한 시행령·시행규칙이 복합적으로 적용되는 매우 전문적인 영역입니다. 건물의 위반 유형, 위반 시점, 규모 등에 따라 적용되는 법률과 행정 처분이 달라지므로, 전문가의 정확한 진단 없이는 막대한 경제적 손해를 볼 수 있습니다.

링크24 행정사 사무소는 토지, 인허가 전문으로 위반건축물에 대한 법적 쟁점 분석, 이행강제금 소명, 양성화 추진 등에 대한 전문적인 상담이 가능합니다. 건축물의 복잡한 문제를 해결하기 위한 최적의 솔루션이 필요하시다면 언제든지 문의해 주십시오.

위반 건축물

 

 

상담 안내

1. 비대면 상담 

• 상담 채널 : 전화, 문자메시지, 카카오채널, 네이버톡톡 등
• 상담 시간 : 평일 및 주말 (08:00~21:00)

2. 대면 상담 :  송파구 사무소 및 출장 상담 가능 [예약 필수]

​
3. 업무 미팅 등으로 연락이 되지 않는 경우, 상담 채널에 메시지를 남겨주시면 확인 후 신속하게 연락드리겠습니다.

​​

링크24 행정사 사무소는 전국적으로 행정법률 상담서비스(비대면가능)를 제공하며, 문의하시면 신속하고 정확하게 안내해 드리겠습니다.

토지 인허가

 

---

함께 읽으면 좋은 글

• 부동산 소유주를 위한 토지 분할 완벽 가이드
• 불법 가설 건축물 , 합법화 신고부터 철거까지!
• 가설 건축물 축조 신고, 잊지 말아야 할 것
• 보전산지를 준보전산지로 변경하려면?
• 산지개발시 체크 사항!! '대체산림자원조성비'와 '산지복구비'
• 농업인 모자간 농지•주택 "증여 계약서" 작성 사례
• 생산관리지역의 전(田) : 명의이전과 농지전용 변경 절차 안내
• 계획관리지역, 성장관리구역에서 펜션사업 인허가 완전 가이드
• 송파구 '상가 권리금 계약' 전문 행정사, 안전한 계약을 보장합니다.
• 이혼, 상속, 증여시 꼭 필요한 "부동산 시세 확인서"란?
• 도로점용허가 신청절차와 점용료산정기준 안내

 

---

문의 사항

(언제든 카카오채널로 메시지 주세요. 복잡한 행정을 단순하게 해결해 드립니다.)

http://pf.kakao.com/_xlxaxkbn/chat

 

---

사무실 위치

(송파구 문정동 문정혜리움써밋타워 1202호)

 

 

---

문의사항

(아래에 간단히 작성해주시면 연락드리겠습니다.)

https://docs.google.com/forms/d/1AfeZtye_yIqtjjrvBBWzRfOd_5jCQR-adkZgyxhQWDU/edit

무엇이든 문의하세요.(링크24 행정사)

 

---