집합건물 관리단 미설립시 공용부분 하자 처리 절차는?

 

안녕하세요?  복잡한 행정을 단순하게 연결하는 링크24 행정사 사무소 노양호입니다.

집합건물 관리단 설립

 

최근 한 상가건물 구분소유자로부터 “지붕 누수가 심각한데 관리단이 아직 설립되지 않아 공용부분 수리를 진행할 수 없다는 말을 들었다”며 상담 문의가 들어왔습니다.
이처럼 공용부분(계단, 옥상, 외벽 등) 에 하자가 발생했는데 관리단이 없는 경우, 수리 절차는 어떻게 진행해야 할까요?

 

오늘 포스팅에서는 건물의 안전과 재산 가치 보존을 위해 방치할 수 없는 공용부분의 긴급 하자를 해결하는 법적 절차와 실무 가이드라인을 전문가의 입장에서 설명해 드립니다.

 

집함건물 관리단의 설립 및 관리 위원회, 관리 규약에 대해서 자세히 알고 싶으시면 아래의 포스팅을 참조하시면 됩니다.

2025.10.08 - [성공을 잇다/단체, 법인, 회사 설립] - 서울 집합건물 소유자 필독: 10인 이상 관리인 선임 의무와 미선임 시 문제점

서울 집합건물 소유자 필독: 10인 이상 관리인 선임 의무와 미선임 시 문제점

 

관리단의 법적 지위와 당연설립 규정 

「집합건물법」 제23조 제1항에 따르면, “건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 설립된다.” 즉, 법률상으로는 관리단이 이미 ‘당연히 설립된 것’으로 간주됩니다.

다만 실무상으로는 관리단이 실제로 활동하려면 관리단 규약 제정, 관리인 선임, 관리단집회 개최 등의 절차가 필요합니다.
이러한 절차가 이루어지지 않은 상태를 흔히 “관리단이 설립되지 않았다”고 표현합니다.

집합건물 관리단 설립

 

 

공용부분 수리는 누구의 권한인가? 

공용부분의 관리 및 변경은 원칙적으로 관리단의 권한에 속합니다.
특히 「집합건물법」 제15조 제1항은 “공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상 결의로써 결정한다”고 규정합니다.

따라서 공용부분의 수리나 개량공사는 단순 유지·보수를 넘어 구조나 용도의 변경에 해당할 경우, 반드시 구분소유자들의 의결을 거쳐야 합니다.

집합건물 관리단 설립

 

 

관리단이 실질적으로 구성되지 않은 경우의 대응 절차 

관리단이 아직 실질적으로 활동하지 않는다면 다음과 같은 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 구분소유자 협의체 구성

• 임시적으로 구분소유자들이 협의회를 구성해 수리 필요성, 공사 범위, 비용 분담안을 논의합니다.
• 이는 「집합건물법」상 관리단의 기능을 대체하기 위한 ‘사실상의 협의체’로 볼 수 있습니다.
  
  

2. 구분소유자 동의 확보

• 공용부분 수리비용은 각 구분소유자의 지분비율에 따라 부담해야 합니다(집합건물법 제17조).
• 전체 소유자 3분의 2 이상 동의를 서면으로 받는 것이 가장 안전합니다.
  
  

3. 관리단 설립 병행 추진

• 공용부분 유지관리의 장기적 안정성을 위해 규약 제정 및 관리인 선임 등 정식 관리단 설립 절차를 병행하는 것이 바람직합니다.
• 「집합건물법」 제24조에 따라 구분소유자 5분의 1 이상이 관리단집회 소집을 청구할 수 있습니다.
  
  

4. 공사 시행 및 비용 집행

• 구분소유자 동의서 및 회의록을 근거로 공동계좌를 개설하여 비용을 집행합니다.
• 향후 관리단이 정식 출범하면, 해당 수리비용은 관리단 회계에 편입할 수 있습니다.

※ 긴급한 수리의 경우

• 옥상 방수, 배관 누수 등 긴급을 요하는 수리는 「민법」상 ‘공동소유물의 보존행위’에 해당하므로 개별 구분소유자도 단독으로 실시할 수 있습니다.
• 이 경우, 수리 후 다른 구분소유자에게 비용을 비율에 따라 청구할 수 있습니다(민법 제215조, 집합건물법 제17조).

※ 향후 분쟁을 예방하기 위한 조치

• 공용부분 수리에 관한 회의록, 동의서, 견적서, 사진자료를 철저히 남겨야 합니다.
• 비용 분담이나 공사 범위에 대한 이견이 생기면 「집합건물분쟁조정위원회」를 통해 조정 신청이 가능합니다(집합건물법 제2장의2).

집합건물 관리단 설립

 

 

 

마무리 제언 

공용부분의 보수·개량공사는 관리단의 결의가 없더라도 ‘보존행위’로서 긴급하게 처리할 수 있지만, 향후 분쟁 예방을 위해 법률상 절차를 갖추는 것이 중요합니다. 관리단 미설립 상태에서의 수리, 동의 요건, 관리단 설립 절차 등은 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

링크24 행정사 사무소는 집합건물의 관리단 설립, 규약 작성, 공용부분 관리 관련 상담을 전문적으로 수행하고 있습니다.
문의 주시면 현장 상황에 맞는 절차를 구체적으로 안내드리겠습니다.

집합건물 관리단 설립

 

 

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